IFI 2025 : 5 erreurs fréquentes à éviter sur votre patrimoine immobilier
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) reste un sujet de vigilance pour les investisseurs et détenteurs de patrimoine immobilier.
En 2025, dans un contexte d’attrition des ressources budgétaires, l’administration fiscale renforce ses contrôles et affine ses méthodes d’évaluation. Voici cinq erreurs fréquentes à éviter pour sécuriser votre situation et votre déclaration.
1. Sous-estimer la valeur réelle des biens
Une évaluation imprécise expose à des rehaussements (auxquels peuvent s’ajouter des pénalités de 10 % ou 40 %).
La tentation de minorer la valeur des biens soumis à l’IFI est une erreur classique. L’administration fiscale a mis en place un outil d’aide à la valorisation (Patrim). La base DVF (Données de Valeurs Foncières) permet de trouver des transactions comparables pour justifier une valeur déclarée.
Notre conseil : Faire réaliser une estimation sérieuse, documentée et justifiable est devenu indispensable.
2. Mal appliquer les décotes pour indivision ou sur parts de SCI
Les décotes, notamment pour indivision ou sur la valeur des parts de sociétés civiles immobilières (SCI), ne sont pas automatiques.
Elles doivent être étayées et adaptées au contexte précis du bien et aux éléments juridiques existants.
Notre conseil : Appuyez toute décote sur des éléments objectifs.
3. Oublier certains actifs imposables détenus indirectement
Les parts de sociétés civiles immobilières doivent être soumises à l'IFI pour leur valeur vénale (à proportion des actifs immobiliers taxables par rapport à l'actif global). Il est impératif de recalculer la valeur imposable en tenant compte des dettes éventuelles déductibles, de la valeur vénale de l’immobilier détenu et du pourcentage de détention.
Notre conseil : procédez à un retraitement rigoureux des actifs et passifs pour chaque société détenue, en commençant d’abord par la société détentrice de l’actif immobilier en cas de chaîne de détention pour remonter ensuite au contribuable.
4. Sous-estimer l'impact de l'usufruit
L’usufruitier est seul redevable de l’IFI pour la valeur en pleine propriété du bien. Le nu-propriétaire n’a aucune déclaration ni paiement à effectuer au titre de l’IFI pour le bien démembré.
Notre conseil : Veillez à ce que l’usufruitier déclare la valeur totale du bien dans son assiette IFI, sans appliquer de décote pour démembrement.
5. Négliger les autres obligations déclaratives
La détention de biens immobiliers est également soumise à d’autres obligations déclaratives. Ainsi, en cas de biens immobiliers détenus en trust, une déclaration spécifique doit être déposée. Dans certains cas, la détention de biens immobiliers peut être soumise à la taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles.
Notre conseil : Procéder à un audit patrimonial annuel, incluant les structures internationales et trusts, pour s'assurer d'une parfaite conformité fiscale.
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Un audit de votre situation peut éviter des rectifications importantes et des pénalités.
