OBO immobilier : structurer la vente à soi-même pour dégager des liquidités et transmettre
Yassine Oudanane
Avocat fiscaliste — Cabinet Oudanane, Aix-en-Provence
Fiscalité des dirigeants et des investisseurs
Cession et transmission de sociétés
Mis à jour le 21 avril 2026. Lecture 9 mn.
L'OBO immobilier permet de vendre un immeuble à sa propre société pour dégager du capital sans perdre le bien. Mécanisme, abus de droit, jurisprudence du Conseil d'État, IFI et sécurisation.
Un propriétaire qui détient deux appartements locatifs depuis quinze ans, loués sans interruption, peut se retrouver dans une situation paradoxale. Son patrimoine vaut 1,2 million d'euros. Ses revenus fonciers bruts atteignent 42 000 euros par an. Après barème progressif à 41 % et prélèvements sociaux à 18,6 %, il en conserve à peine la moitié. L’OBO peut être une alternative intéressante pour dégager des liquidités et financer un nouveau projet ou diversifier ses sources de revenus.
L'OBO immobilier (« Owner Buy Out ») consiste à vendre un bien à une société que l'on contrôle, financée par emprunt, afin de récupérer des liquidités tout en conservant la maîtrise du bien. L'opération est utilisée dans des situations très concrètes : dégager du capital sans céder un actif productif, organiser une transmission, restructurer un patrimoine devenu difficile à piloter en détention directe.
Comment fonctionne un OBO immobilier
Le propriétaire constitue une société, éventuellement avec ses enfants. Cette société rachète le bien à sa valeur de marché, financée par un emprunt bancaire. Le propriétaire encaisse le prix de vente tandis que la société rembourse l'emprunt grâce aux loyers.
Rien ne change en apparence. Le bien reste dans la sphère familiale. Mais en réalité, tout a été déplacé : le patrimoine est structuré en société, une dette a été introduite, et un capital liquide a été dégagé.
L'intérêt de l'opération se mesure en la comparant à ce qu'elle remplace. Un propriétaire qui vend sur le marché un immeuble de 800 000 euros déclenche une plus-value imposable. Selon l'ancienneté de la détention et les abattements applicables, l'imposition peut atteindre 80 000 à 100 000 euros. Il perd définitivement les revenus locatifs. Avec un OBO immobilier, le propriétaire encaisse le même capital, conserve le bien et ses loyers via la société, et maîtrise la charge fiscale. Sur une période de quinze à vingt ans, le différentiel se chiffre en dizaines de milliers d'euros, parfois davantage lorsque le patrimoine est soumis à l'IFI.
Transmission : un effet discret mais déterminant
L'OBO prend toute sa portée lorsqu'il est articulé avec une transmission.
Si les enfants sont associés de la société dès la constitution, la valeur des parts qu'ils détiennent est mécaniquement réduite par l'endettement de la société. Transmettre la nue-propriété de parts d'une SCI endettée revient à transmettre un actif immobilier sur une base taxable considérablement diminuée. Ce n'est pas un artifice. C'est la conséquence normale de la valorisation économique d'une société qui porte une dette d'acquisition.
La mise en société d'un immeuble permet par ailleurs d'éviter l'indivision, dont les inconvénients sont connus de tous les praticiens, d'organiser la gouvernance par des statuts adaptés, d’encadrer les rapports entre les associés, notamment par les clauses d’agrément, de préemption, de répartition des résultats et de préparer progressivement le transfert des parts aux héritiers. Une telle souplesse d'organisation est plus compliquée à mettre en place en détention directe.
Le risque d'abus de droit
Le principe de l'opération n'est pas en soi constitutif d'abus du moment qu'il existe des justifications opérationnelles et patrimoniales autres que fiscales.
L'article L.64 du Livre des procédures fiscales permet à l'administration d'écarter les actes qui n'ont été inspirés par aucun motif autre que celui d'éluder ou d'atténuer l'impôt. Le texte vise deux situations. Le risque d'abus de droit par fictivité : la société de reprise est fictive, le prix n'est pas réellement payé, le transfert de propriété n'est qu'apparent. Le risque d'abus de droit par fraude à la loi : l'opération est réelle, mais elle ne poursuit aucun objectif autre que la réduction de l'impôt.
La question, en matière d'OBO immobilier, est de savoir si une opération où le vendeur et l'acheteur ne font qu'un peut résister à cet examen.
L'affaire Bourdon : le Conseil d'État écarte l'abus de droit
Dans l'affaire Bourdon (CE, 27 janvier 2011, n° 320313), deux gérants associés à 50 % dans une SARL avaient constitué une holding qu'ils détenaient à parité pour racheter leur propre société, l'acquisition étant financée par un emprunt garanti par les titres de la SARL. L'administration y voyait une distribution de dividendes déguisée en plus-value de cession. Le montage était circulaire au sens le plus pur : les mêmes personnes, avant et après, de chaque côté de la transaction.
Le Conseil d'État a pourtant écarté l'abus de droit au motif qu'il existait de nombreuses justifications économiques. L'emprunt contracté par la holding limitait l'exposition en cas de non-paiement aux seuls titres de la SARL, là où un emprunt personnel aurait exposé le patrimoine propre des associés. La holding de reprise constituait un écran de protection patrimoniale réel. La capacité d'endettement de la holding dépassait celle des associés pris individuellement. L'absence d'activité économique de la holding, qui se limitait à la détention des titres, n'a pas suffi, à elle seule, à caractériser le but exclusivement fiscal. La société existait. Elle tenait sa comptabilité. Elle avait une réalité opérationnelle.
L'enseignement se transpose à l'OBO immobilier. Dès lors que l'opération répond à des motifs sérieux — besoin de liquidités, préparation d'une transmission, sortie d'une indivision, volonté d'encadrer les rapports entre co-investisseurs —, le grief d'exclusivisme fiscal devrait être écarté, y compris lorsque l'actionnariat pré et post opération est identique.
CE 8 février 2019 : la résidence secondaire, cas d'école de l'OBO à proscrire
Dans une décision du 8 février 2019 (n° 407641), un couple avait vendu sa résidence secondaire à une SCI constituée avec ses enfants, puis avait continué à occuper le bien en se faisant consentir un bail. La SCI déduisait les intérêts d'emprunt, les charges, les travaux, et générait un déficit foncier imputable sur le revenu global. Or d'après l'article 15, II du code général des impôts, les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont normalement pas imposables — et symétriquement, aucune charge déductible ne peut être dégagée. L'OBO permettait de créer artificiellement des charges déductibles sur un bien qui, en détention directe, n'aurait généré aucun avantage fiscal.
L'abus de droit a été retenu.
Le mini-abus de droit : un seuil abaissé depuis 2020
L'article L.64 A du LPF permet à l'administration d'écarter les opérations dont le but est « principalement » fiscal, et non plus « exclusivement ».
La conséquence pour l'OBO est d'une importance pratique considérable. Une même opération peut résister au L.64, parce que ses motifs ne sont pas exclusivement fiscaux, et tomber sous le coup du L.64 A, si le bénéfice principal recherché est de nature fiscale. L'administration n'a plus à prouver l'exclusivisme. Elle peut se contenter d'établir que la motivation principale de l'opération est d'ordre fiscal, même si d'autres motifs coexistent. Le poids relatif des motifs devient décisif. Un OBO dont les justifications patrimoniales sont réelles mais ténues — un vague projet de transmission jamais documenté, un besoin de liquidités invoqué mais non matérialisé — s'expose à une requalification que l'ancien standard n'aurait probablement pas permise.
IFI : la déductibilité de la dette d'acquisition sous conditions
L'article 973 du CGI prévoit que lorsqu'une société acquiert un bien auprès de son associé redevable, la dette d'acquisition n'est pas déductible de l'assiette de l'IFI, sauf si le contribuable démontre que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif « principalement fiscal ».
Autrement dit : un contribuable peut avoir un OBO immobilier parfaitement validé du point de vue de l'impôt sur le revenu, et voir la déductibilité de son emprunt refusée pour l'IFI.
TJ de Compiègne, 2 septembre 2025 : première décision sur la clause de sauvegarde en matière d'IFI
Le Tribunal judiciaire de Compiègne (2 septembre 2025, n° 24/00911) vient d'apporter un éclairage décisif sur cette notion, et c'est, à notre connaissance, la première décision rendue sur la clause de sauvegarde de l'article 973.
Les faits. Un couple d'anciens agriculteurs retraités avait constitué deux SCI familiales en 2019 pour réorganiser un patrimoine essentiellement immobilier — des biens dans l'Oise et à Paris — et préparer la transmission à ses enfants. L'une des SCI avait acquis plusieurs immeubles appartenant à l'un des époux, financés pour partie par emprunt bancaire, pour partie par des apports en compte courant d'associés. La donation-partage des parts aux enfants n'est intervenue qu'en juin 2022. Dans leurs déclarations d'IFI 2020 et 2021, les contribuables avaient évalué leurs parts en tenant compte de ce passif social, ce qui avait réduit l'assiette imposable.
L'administration a contesté cette déduction. Elle estimait que les dettes avaient été contractées dans un objectif principalement fiscal. Elle relevait aussi que la donation-partage n'avait été réalisée qu'après la notification de la proposition de rectification, ce qui, à ses yeux, affaiblissait la réalité de l'objectif patrimonial.
Le Tribunal a donné raison aux contribuables, et son raisonnement mérite qu'on s'y arrête.
Le juge a d'abord rappelé, en se fondant sur la doctrine administrative elle-même, que la notion d'objectif « principalement fiscal » est plus large que celle de but « exclusivement fiscal » applicable en matière d'abus de droit. Puis il a posé le critère d'appréciation : lorsque la dette poursuit plusieurs objectifs, il convient de mettre en balance l'économie d'impôt résultant de la minoration de l'assiette IFI avec l'ensemble des gains ou avantages de toute nature attachés à l'opération. Le Tribunal a précisé que cette mise en balance ne saurait être strictement mathématique.
En l'espèce, le juge a retenu que l'opération s'inscrivait dans une stratégie patrimoniale globale et cohérente — réorganisation du patrimoine, préparation de la transmission, dégagement de liquidités pour la retraite — et que l'économie d'IFI apparaissait marginale au regard de l'ensemble des avantages poursuivis. Le décalage temporel entre la constitution des SCI en 2019 et la donation-partage en 2022 s'expliquait par des circonstances indépendantes de la volonté des contribuables : état de santé de l'un des époux, crise sanitaire, réorganisation de l'étude notariale.
La portée de cette décision ne doit être ni exagérée ni sous-estimée. Rendue en première instance, elle ne lie pas les juridictions supérieures. Mais elle établit un cadre d'analyse qui valide l'approche des praticiens : la seule constatation d'un avantage fiscal ne suffit pas à disqualifier l'opération. Encore faut-il que cet avantage en constitue le mobile principal, apprécié au regard de la stratégie patrimoniale d'ensemble.
SCI à l'IR ou à l'IS : une question de profil
Le choix du régime fiscal conditionne l'ensemble des effets post-opération.
Une SCI à l'IR conviendra à un investisseur locatif classique, sans activité professionnelle connexe. Les intérêts de l'emprunt d'acquisition sont déductibles des revenus fonciers. Le résultat remonte directement au barème progressif de chaque associé. La mécanique est lisible. Sa limite aussi : dans les tranches hautes, la fiscalité reste lourde, jusqu'à 62,2 % en cumulant tranche marginale et prélèvements sociaux.
Pour un dirigeant qui détient l'immeuble abritant son activité, ou pour un patrimoine qui justifie une structuration plus poussée, l'option IS se justifie. La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés peut amortir le bâti — le terrain reste non amortissable —, ce qui réduit significativement le résultat imposable les premières années. Le taux d'IS de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, puis 25 %, produit une fiscalité courante souvent très inférieure à celle du barème. En revanche, à la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable — donc après déduction de tous les amortissements pratiqués — et le régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, ne s'applique plus.
Le choix dépend du temps de détention envisagé, du niveau de revenus, du patrimoine IFI et de ce qu'on projette pour la suite. Pour plus de précisions, se reporter à l’article dédié sur l’arbitrage entre ces deux options.
Les erreurs qui fragilisent le montage
Un loyer calé sur l'échéance mensuelle de remboursement, sans rapport avec la valeur locative réelle du bien, constitue un signal immédiat pour le vérificateur. Le bail doit être rédigé dans les formes, signé, indexé sur l'IRL. Le loyer doit correspondre à ce que paierait un locataire tiers dans le même secteur. La SCI doit dégager un résultat positif dans un délai raisonnable. Un loyer artificiellement bas fonde à lui seul la requalification de l'ensemble du montage.
La valorisation du bien vient immédiatement après. Vendre un immeuble à 400 000 euros quand le marché le situe à 500 000 expose à un redressement pour insuffisance de prix et nourrit directement l'argument de l'abus de droit. Le recours à un expert immobilier indépendant est un élément important de validité du montage.
La société de reprise ne doit pas être fictive. Le Conseil d'État a pris soin, dans l'affaire Bourdon, de relever que la holding tenait sa comptabilité, avait une existence juridique réelle, n'était pas une coquille vide. Une société sans assemblée générale annuelle, sans procès-verbaux, avec un compte bancaire mêlé à celui du gérant, fragilise l'ensemble du montage en cas de contrôle.
Le cas du dirigeant qui détient ses murs
Lorsque l'immeuble est utilisé par la société d'exploitation du dirigeant, l'OBO immobilier permet de dissocier les murs de l'activité. L'opération doit reposer sur une réelle stratégie de transmission patrimoniale.
La société de reprise détient l'immeuble. La société d'exploitation verse un loyer. Le dirigeant récupère du capital et peut organiser séparément la transmission de chaque actif. D'un côté, l'entreprise opérationnelle, qui peut bénéficier du pacte Dutreil et de son exonération à hauteur de 75 % de la valeur, sous réserve du respect strict de ses conditions. De l'autre, l'immobilier, transmis par donation de parts de SCI, éventuellement démembrées, dont la valeur est réduite par l'endettement.
Les deux logiques fiscales sont distinctes. Les traiter séparément, c'est souvent les optimiser chacune à son meilleur niveau. Le dirigeant qui cède son entreprise via un apport-cession peut se reporter à notre analyse du dispositif 150-0 B ter. Sur le pacte Dutreil et ses conditions d'application, voir notre article dédié à la transmission d'entreprise et au pacte Dutreil.
Le point d'attention reste le même. Le loyer versé par la société d'exploitation à la société de reprise doit correspondre à la valeur de marché. Un loyer excessif sera requalifié en acte anormal de gestion. Un loyer insuffisant pose le problème inverse.
Le dirigeant qui envisage une expatriation en parallèle de cette restructuration trouvera dans notre article sur l'expatriation du dirigeant et ses conséquences fiscales les points de vigilance spécifiques à sa situation.
En pratique
L'OBO immobilier n'est pas une technique de réduction de la charge fiscale. Il s'agit d'un outil de structuration patrimoniale.
Il doit répondre à un besoin économique et patrimonial réel, sauf à risquer d'être remis en cause.
La jurisprudence dessine une ligne claire. Le Conseil d'État valide les OBO construits autour de motifs patrimoniaux réels et documentés. Il sanctionne ceux qui ne servent qu'à bénéficier d'avantages fiscaux.
La question n'est jamais de savoir si l'OBO est « sécurisé ». La question est de savoir s'il est cohérent avec la situation du contribuable, et s'il peut être justifié.
Le Cabinet Oudanane analyse ces paramètres dans le cadre d'une consultation dédiée : faisabilité, structuration, sécurisation juridique et fiscale.
→ Prenez rendez-vous pour un premier échange : yassine@oudanane-avocat.com
